Saya memiliki kapling tanah. Saya ingin memecah tanah tersebut menjadi beberapa bagian yang sebagiannya akan saya jual. Bagaimanakah cara mengurus pengajuan pemecahan tanah? (Yusuf, Boyolali)
Jawaban:
Berkaitan dengan pendaftaran pengalihan hak atas tanah sebagian (pemecahan) dalam jual beli, secara prinsip sama dengan pendaftaran pengalihan hak atas tanah melalui jual beli hanya saja prosesnya didahului dengan proses pemecahan terlebih dahulu untuk kemudian dilanjutkan dengan proses pendaftaran peralihan hak atas tanah (batik nama).
Menurut Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan bahwa;
“Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan data perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak Iainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku”.
Pemahaman tentang pentingnya sertipikat sebagai bukti yang sah dan kuat menurut hukum agraria di Indonesia pada masyarakat dapat dikatakan sangat rendah. Mereka tidak memahami bahwa dengan adanya sertipikat maka hak dan kewajiban mereka sebagai pemilik tanah secara hukum dilindungi oleh Negara.
Ketentuan Pasal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur tentang pemdaftaran tanah yang berasal dari pemecahan hak atas tanah atas permintaan dari pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, adapun isi ketentuan Pasal 48 tersebut menyatakan bahwa:
- Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.
- Dalam hal sebagaimana dimaksud pada ayat (1), untuk tiap bidang dibuatkan surat ukur, buku tanah dan sertipikat untuk menggantikan surat ukur, buku tanah dan sertipikat asalnya.
Pendaftaran tanah karena jual bell, untuk tanah yang sudah didaftar, Penjual dan pembeli datang ke kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang membuat akta mengenai tanah yang dijual itu, dengan dihadiri oleh dua orang saksi. Pembeli harus memenuhi syarat sebagai subyek Hak Milik dan penjual mempunyai wewenang untuk menjual tanah yang bersangkutan.
Pemecahan itu sendiri di atur pada Pasal 48 PP Nomor: 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menentukan bahwa atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Ketentuan teknis dari pemecahan diatur dalam Pasal 133 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor: 3 Tahun 1997, dalam ayat (1) menyebutkan permohonan pemecahan bidang tanah yang sudah terdaftar, diajukan oleh pemegang hak atau kuasanya dengan menyebutkan untuk kepentingan apa pemecahan tersebut di lakukan dan melampirkan :
- Sertipikat hak atas tanah yang bersangkutan;
- Identitas pemohon;
- Persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan,apabila hak atas tanah yang bersangkutan dibebani Hak Tanggungan.
Untuk jual beli tersebut, dokumen-dokumen yang diserahkan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yaitu :
- Sertipikat tanah yang hendak dijual;
- Identitas para pihak yaitu penjual dan pembeli;
- Surat bukti bahwa tanah yang akan dijual tidak dalam sengketa;
- Surat tanda bukti pembayaran Pajak Bumi Bangunan terakhir (penjual), Pajak Penghasilan (penjual) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (pembeli).
PPAT dilarang membuat akta jual beli sebelum apa yang disebut diatas diserahkan kepadanya.
Kewajiban menyerahkan sertipikat dimaksudkan untuk mencegah jangan sampai terjadi penjualan tanah lebih dari satu kali. Jika pemilik yang namanya tercantum pada sertipikat tanahnya sudah meninggal dunia sedangkan yang menjual itu ahli warisnya, maka perubahan itu harus dicatat lebih dahulu oleh Kepala Kantor Pertanahan pada buku tanah dan sertipikat sebelum akta jual bell dibuat oleh PPAT.
Untuk persyaratan pemecahan bidang tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota sesuai dengan Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2005 tentang Standar Prosedur Operasi Pengaturan dan Pelayanan (SPOPP) dan dirubah dengan Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan sebagai berikut :
- Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai cukup;
- Surat Kuasa apabila dikuasakan;
- Foto copy identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah dicocokan dengan aslinya oleh petugas loket;
- Sertipikat ash;
- Ijin perubahan penggunaan tanah, apabila terjadi perubahan penggunaan tanah;
- Melampirkan bukti SSP/PPh sesuai dengan ketentuan;
- Tapak kavling dari kantor Pertanahan
Persyaratan permohonan bidang tanah tersebut di atas disampaikan oleh pemohon kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerima, dengan ketentuan sebagai berikut:
- Sertipikat pemecahan hak harus dilaksanakan secara sempurna sehingga hak atas tanah dalam sertipikat hak bersangkutan habis terpecah;
- Nama pemegang sertipikat hak yang dipecah harus tetap sama dengan nama pemegang sertipikat hak yang dipecah;
- Pernyataan tambahan dari pemohon bahwa tanda batas obyek pemecahan hak harus sudah dipasang;
- Pernyataan tambahan tentang pelepasan hak, jika sebagian tanah pemohon diserahkan untuk fasilitas umum atau lingkungan seperti jalan, selokan atau kepentingan umum lainnya:
- Apabila pemohon merupakan badan hukum. harus telah mendapatkan persetujuan sesuai anggaran dasarnya yang dilampirkan bersama akta pendirian perusahaan yang disahkan menteri;
- Setiap fotokopi yang dipersyaratkan sudah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.
Waktu penyelesaian pemecahan adalah 27 hari kerja yang terdiri 12 hari kerja untuk kegiatan pengukuran dan 15 hari kerja untuk kegiatan pemecahan sampai terbitnya sertipikat hasil pemecahan. Petugas pengukuran Kantor Pertanahan Kota Bekasi, mengatakan waktu yang ditetapkan tersebut dapat terpenuhi kalau tidak ada permasalahan pada waktu pengukuran. permasalahan yang sering terjadi di lapangan misalnya perbedaan luas tanah yang diukur dengan luas yang dimohon, batas-batas bidang tanah dilokasi pada saat pengukuran terjadi sengketa dengan tetangga, surat ukur/gambar situasi yang ada tidak sesuai lagi dengan keadaan yang sebenarnya, sehingga waktu untuk penyelesaian akan bertambah sesuai dengan waktu permasalahan tersebut dapat diselesaikan.
Untuk proses selanjutnya untuk hasil pemecahan sampai dengan terbitnya sertipikat adalah sama dengan proses penerbitan sertipikat pada umumnya sebagaimana diatur dalam PP. No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.